マンション漏水の原因特定|散水・赤外線調査の使い分け

Q. マンションの漏水はなぜ原因特定が難しいのか?

結論から言うと、水は入った場所と出た場所が一致しないためです。マンションはコンクリート躯体・防水層・配管・タイル外壁など複数の要素が重なり、水が構造体の中を伝って離れた住戸で現れることが珍しくありません。だからこそ「見えている染み」だけで判断せず、経路をたどる調査が必要になります。

管理会社・オーナー様の立場では、原因が「雨水(建物側)」か「給排水管(専有・共用の設備)」かで、修繕計画も費用負担の考え方も大きく変わります。まず切り分けることが、その後の発注判断を誤らせないための第一歩です。

• 上階からの雨水浸入(屋上防水・外壁ひび割れ・サッシまわり)
• 給水・排水管の劣化や接続部の漏れ
• ベランダ・バルコニーの排水不良や防水層の劣化
• 結露や施工不良による内部滞水

Q. 漏水の原因特定にはどんな調査方法があるのか?

主に「散水調査」「赤外線調査」「ドローン点検」の3つがあり、被害の位置や建物の高さによって使い分けます。1つの手法だけで断定せず、複数を組み合わせて経路を絞り込むのが実務の基本です。

1. 散水調査

疑わしい箇所に実際に水をかけ、室内側で漏れの再現を確認する方法です。時間をかけて範囲を区切りながら行うため、確度が高い一方で1日以上かかることもあります。サッシまわりや外壁のクラックなど、局所的な特定に向いています。

2. 赤外線調査(サーモグラフィ)

水を含んだ部分と乾いた部分の温度差を画像化し、浸水範囲の当たりをつける方法です。壁を壊さずに広い面を短時間で確認できるのが強みで、外壁タイルの浮きや防水層の劣化範囲の把握に役立ちます。詳しくは赤外線調査の手法と対応範囲もあわせてご覧ください。

3. ドローン点検

屋上・高層階の外壁・軒天など、人が近づきにくい高所を撮影して劣化状況を確認します。足場を組まずに全体像を把握できるため、初期の調査コストを抑えやすいのが利点です。

4. ロープアクセスによる近接調査

ドローンや赤外線で当たりをつけた後、外壁の一部を実際に触れて確認・補修する際に有効です。足場が不要なため工期を短縮でき、居住者への影響も小さく抑えられます。ロープアクセス施工の対応内容も参考になります。

Q. 散水調査と赤外線調査はどう使い分けるのか?

結論として、赤外線調査で「広く当たりをつけ」、散水調査で「一点を確定する」流れが効率的です。いきなり全面に散水するのは時間もコストもかかるため、まず範囲を絞る工程を挟むと調査全体の無駄が減ります。

• 広範囲・複数階にまたがる場合:赤外線調査+ドローン点検で全体把握
• 浸入口が1〜2カ所に絞れている場合:散水調査で確定
• 晴天が続かない・温度差が出にくい時期:赤外線が不利になるため散水中心

赤外線は外気温との温度差が前提のため、曇天や無風・雨後すぐなど条件が悪いと精度が落ちます。天候に左右されにくい散水調査と組み合わせることで、季節を問わず原因特定を進められます。

Q. 調査の手順と、見落としやすい失敗例は?

調査は「ヒアリング→外観・図面確認→非破壊調査→局所確認」の順に進めるのが実務の流れです。順序を飛ばして最初から壁や天井を開けてしまうと、無関係な箇所を壊して費用がかさむ失敗につながります。

1. 被害住戸・発生時期・雨との相関をヒアリング
2. 図面で配管ルートと防水層の位置を確認
3. 赤外線・ドローンで浸水範囲と外壁劣化を把握
4. 散水調査またはロープアクセスで浸入口を確定
5. 原因に応じた補修範囲と概算費用を提示

見落としやすい失敗例として多いのが、直上の住戸だけを疑ってしまうケースです。前述のとおり水は躯体内を伝うため、実際の浸入口が数メートル離れた外壁やサッシにあることもあります。当社が実際に写真AI診断で集計した現場(2026年1月〜6月・完了65件)では、被害箇所が「天井・屋根裏・軒天」の組み合わせで現れた例が最多の11件、次いで「天井・屋根・外壁」が5件と、複数箇所にまたがる傾向が見られました。マンション固有の集計ではありませんが、複数の要素を横断して調べる重要性を示すデータとして参考になります。

Q. 漏水を放置するとどうなるのか?

結論として、放置すると被害範囲が広がり、修繕費が膨らむ可能性が高くなります。水は時間とともに躯体の鉄筋や下地を傷め、初期であれば局所補修で済んだものが大規模改修に発展することもあります。

• コンクリート内部の鉄筋腐食・爆裂
• 断熱材や下地の吸水による劣化・カビ
• 階下住戸への被害拡大とトラブル化

なお、雨水による漏水は火災保険の対象になる場合があります。前述の当社集計65件のうち、火災保険適用の可能性が「高」と判断された案件は36件ありました。適用可否は契約内容と原因によって異なるため、断定はできませんが、調査段階で原因を明確にしておくことが後の判断材料になります。原因の切り分け全体像は雨漏り調査の進め方でも解説しています。

関連情報

受け取った修繕見積もりの妥当性を確認したい場合は、当社が運営する無料のAI診断サービスもご利用いただけます。相見積もりや発注判断の参考にご活用ください。雨漏り修理の費用相場(当社運営・見積もりチェックAI)

よくある質問

Q. マンションの漏水調査の費用はどのくらいかかりますか?

A. 調査手法や建物の規模によって幅がありますが、赤外線やドローンで範囲を絞ってから散水調査で確定する進め方は、無駄な破壊を減らしコストを抑えやすい方法です。当社では、建物の規模・状況と必要な調査方法を確認し、費用をご案内します。

Q. 原因がすぐに特定できないこともありますか?

A. あります。水は浸入口と被害箇所が離れることが多く、複数の経路が絡む場合もあるため、段階的に切り分ける調査が必要です。一度で断定せず、赤外線・散水など複数手法を組み合わせて確度を高めていきます。

Q. 足場を組まずに外壁や屋上を調べられますか?

A. 可能な場合が多いです。ドローンや赤外線での非接触調査、ロープアクセスによる近接確認を用いれば、足場を組まずに高所を調査でき、工期短縮と居住者への負担軽減につながります。建物形状によって最適な手法は異なるため、まずは現地確認をおすすめします。

執筆: 株式会社ドローン工務店(大阪市・建物調査/雨漏り改修)

監修: 株式会社ドローン工務店(建設業許可 大阪府知事(般-6)第161998号)